Sieben Fragen vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie

Ein Exposé zeigt, was für das Objekt spricht. Die folgenden sieben Fragen zeigen, ob es zu Ihnen passt. Stellen Sie sie jedem Anbieter, auch uns.

Ihre Pacht zahlt der Betreiber, nie der Bewohner. Ihre Einnahme hängt also an seiner Zahlungsfähigkeit. Fragen Sie nach dem Namen und nach den Zahlen: Jahresabschlüsse, Belegungsquote der Einrichtung und seiner übrigen Häuser, Pachtdeckungsgrad und wie lange er am Markt ist. Einen Namen ohne diese Zahlen halten wir für wenig wert.

Üblich sind 20 bis 25 Jahre, oft mit Verlängerungsoption. Fragen Sie, ab wann und wie die Pacht an den Verbraucherpreisindex angepasst wird; meist erst nach einer vertraglich festgelegten Frist. Und fragen Sie, wer was trägt: Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten trägt nach dem Pachtvertrag üblicherweise der Betreiber; bei Ihnen bleiben die Verwaltervergütung, eine Rücklage für Dach und Fach und Ihre eigene Steuerberatung.

Ihre Wohnung bleibt Ihr Eigentum, mit eigenem Grundbuchblatt auf Ihren Namen. Bis ein neuer Betreiber übernimmt, kann Miete ausfallen, und ein neuer Betreiber kann andere Konditionen bringen. Deshalb setzt die Prüfung vor dem Kauf genau hier an: Betreiber bewerben sich bei uns. Wir prüfen fünf Kriterien: Bonität, Belegungsquote, Pachtdeckungsgrad, Sicherheiten und Verlauf. Fällt eines davon deutlich aus dem Rahmen, nehmen wir das Objekt nicht ins Angebot. Bei einem Großteil unserer Objekte meldet uns der Betreiber vierteljährlich Belegung und Wirtschaftslage. Fragen Sie jeden Anbieter nach den Sicherheiten im Vertrag, zum Beispiel einer Patronatserklärung, einer hinterlegten Mietsicherheit oder einem Ersatzbetreiber.

Fragen Sie nach der vollständigen Rechengrundlage: welches zu versteuernde Einkommen, wie viel Eigenkapital, welche Wertsteigerung, über welchen Zeitraum. Lassen Sie sich den Verlauf über zehn Jahre zeigen, nicht nur das erste Jahr. In den ersten Jahren bleibt bei passendem Steuersatz oft sogar etwas übrig. Läuft die Sonderabschreibung aus, zahlen Sie zu — in unserer Beispielberechnung sind diese Zuzahlungen durch die Überschüsse der ersten Jahre gedeckt. Eine ehrliche Berechnung zeigt beide Hälften.

Bei neu gebauten Pflegeappartements kommen die degressive Abschreibung (5 % vom Restwert) und die Sonderabschreibung nach § 7b (4 × 5 %) in Betracht. Beide hängen an Voraussetzungen, unter anderem Bauantragsdatum, Baukostenobergrenze, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und der Frage, ob die Einheit Wohnzwecken dient. Fragen Sie, wer das für das konkrete Objekt geprüft hat. Und fragen Sie, wann der Vorteil bei Ihnen ankommt: auf Wunsch monatlich über einen Freibetrag nach § 39a EStG.

In der Bankenwelt werden in der Regel bis zu 100 % des Kaufpreises finanziert, die Nebenkosten bringen Sie selbst ein. Eine Finanzierung darüber hinaus hängt an einer sehr guten Bonität. Fragen Sie, mit welchem Eigenkapital die Berechnung aus Frage 4 gemacht ist.

Langsamer als eine normale Eigentumswohnung, weil der Käuferkreis fast nur aus Kapitalanlegern besteht. Steuerfrei ist der Gewinn aus einem Verkauf erst zehn Jahre und einen Tag nach dem Datum des Kaufvertrags; entscheidend ist der Notartermin. Wer die Sonderabschreibung nach § 7b nutzt, wartet mit einem steuerfreien Verkauf zusätzlich das neunte Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung (Übergabe) ab — wir rechnen beide Fristen aus. Wenn Sie das Geld in drei Jahren brauchen könnten, ist eine Pflegeimmobilie die falsche Anlage.

Diese Fragen stellen wir vor jedem Objekt selbst, bevor es in unser Angebot kommt. Fällt eine Antwort deutlich aus dem Rahmen oder geht die Berechnung für Sie nicht auf, nehmen wir das Objekt nicht. Jetzt individuelle Berechnung anfragen: 0251 3222 9293 · info@dsep.de

Alle Angaben zu Abschreibung, Rendite und Vermögensaufbau hängen vom Einzelfall ab und ersetzen nicht die Prüfung durch Ihren Steuerberater oder auf Wunsch einen unserer neutralen Steuerberater.