Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Pflegeimmobilie überhaupt?
Eine Pflegeimmobilie ist in der Regel ein Apartment in einem Seniorenheim oder einer Pflegeeinrichtung. Wenn Sie ein solches Objekt kaufen, erwerben Sie Sondereigentum (das Apartment) sowie Anteile am Gemeinschaftseigentum (Cafeteria, Flure, Therapieräume).
Der entscheidende Unterschied
Im Gegensatz zu einer normalen Mietwohnung schließen Sie keinen Mietvertrag mit dem Bewohner ab, sondern einen langfristigen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung.
Die häufigsten Fragen rund um Pflege- und Wohnimmobilien
Wer zahlt die Miete, wenn das Zimmer leer steht?
Das ist einer der größten Vorteile: Der Betreiber zahlt die Miete meist auch bei Leerstand. Da der Pachtvertrag über das gesamte Gebäude (den "Betrieb") läuft, ist Ihre Rendite in der Regel unabhängig davon, ob genau Ihr Zimmer gerade belegt ist.
Wie lange laufen die Verträge?
Typischerweise haben Pachtverträge eine Laufzeit von 20 bis 25 Jahren, oft mit einer Verlängerungsoption von weiteren 5 Jahren. Das bietet eine extrem hohe Planungssicherheit.
Wer kümmert sich um die Instandhaltung?
Hier gilt meist das Prinzip der „Dach- und Fach-Instandhaltung“:
Der Betreiber ist für Reparaturen im Inneren, die Wartung der Technik und oft sogar für Schönheitsreparaturen zuständig. Der Eigentümer (bzw. die Eigentümergemeinschaft) ist meist nur für die äußere Hülle (Dach und Mauerwerk) verantwortlich.
Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?
Dies ist das Hauptrisiko. In diesem Fall muss ein neuer Betreiber gefunden werden. Da der Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland jedoch stetig steigt, übernimmt in der Regel ein anderer Dienstleister den Standort, um die bestehenden Versorgungsverträge weiterzuführen.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
Merkmal Vorteil Nachteil / Risiko Mieteinnahmen
Sehr sicher durch staatliche Refinanzierung (Pflegekasse). - Abhängig von der Bonität des Betreibers.
Verwaltungsaufwand
Minimal („Sorglos-Immobilie“). - Kein Mitspracherecht bei der Mieterwahl.
Wiederverkauf
Stabiler Markt durch Demografie. - Eingeschränkter Käuferkreis (meist Anleger).
Belegungsrecht
Oft bevorzugtes Belegungsrecht für Eigenbedarf/Angehörige. -Gilt oft nur für freie Plätze im Portfolio.
Worauf sollte man beim Kauf beachten?
Bonität des Betreibers
Wer führt das Haus? Ein erfahrener, großer Betreiber (z.B. Korian, Orpea, Johanniter) ist meist sicherer als ein lokaler Einzelbetreiber.
Lage & Bedarf
Besteht in der Region eine Unterversorgung? Eine Bedarfsanalyse gibt hier Aufschluss.
Der Pachtvertrag
Ist die Miete indexiert? Das bedeutet, sie steigt automatisch mit der Inflation (Verbraucherpreisindex).
Tipp: Achten Sie auf das bevorzugte Belegungsrecht. Viele Verträge garantieren dem Eigentümer oder seinen Angehörigen im Pflegefall bevorzugten Zugang zu einem Platz in der gesamten Einrichtungs-Kette des Betreibers.
