Häufig gestellte Fragen

In der Regel ein Appartement in einer Senioren- oder Pflegeeinrichtung. Sie erwerben Sondereigentum — das Appartement — und Anteile am Gemeinschaftseigentum: Cafeteria, Flure, Therapieräume. Der Kauf läuft über den Notar, Sie werden ins Grundbuch eingetragen wie bei jeder Eigentumswohnung.

Der entscheidende Unterschied: Sie schließen keinen Mietvertrag mit dem Bewohner, sondern einen langfristigen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung.

Der Betreiber. Der Pachtvertrag läuft über das ganze Haus, nicht über das einzelne Zimmer — Ihre Einnahme hängt also nicht daran, ob gerade Ihr Appartement belegt ist. Sie hängt daran, ob der Betreiber zahlungsfähig ist. Das ist die eigentliche Frage, und sie steht weiter unten.

Üblich sind 20 bis 25 Jahre, oft mit Verlängerungsoption. Bei dem Objekt, das wir derzeit anbieten, sind es 25 Jahre. Die Miete ist indexiert, steigt also mit dem Verbraucherpreisindex — aber meist erst nach einer vertraglich festgelegten Frist, nicht ab dem ersten Jahr.

Meist gilt das Prinzip „Dach und Fach": Der Betreiber trägt Reparaturen im Inneren, Wartung der Technik und häufig auch Schönheitsreparaturen. Die Eigentümergemeinschaft trägt die äußere Hülle.

Bei Ihnen bleiben: die Verwaltervergütung für das Gemeinschaftseigentum (im Beispiel 390 € im Jahr, also 32,50 € im Monat), eine Rücklage für Dach und Fach (etwa 60 bis 140 € im Jahr) und Ihre eigene Steuerberatung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten trägt nach dem Pachtvertrag der Betreiber.

Praktisch keine. Es gibt keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung, keine Handwerkertermine; das übernimmt der Betreiber, und für alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist eine Verwaltung eingesetzt. Sie erhalten die Pacht monatlich und einmal jährlich eine Abrechnung.

Das ist das Hauptrisiko dieser Anlageform.

Was dann geschieht: Die Wohnung bleibt Ihr Eigentum — das Grundbuch ändert sich nicht. Aber bis ein neuer Betreiber übernimmt, kann Miete ausfallen.

Seit 2000 ist bei den von uns vermittelten Objekten keine Pacht ausgefallen. Betreiber haben in einzelnen Fällen gewechselt — zuletzt nach der Corona-Zeit; die Häuser waren belegt, ein neuer Betreiber hat übernommen, die Pacht lief weiter.

Was wir dagegen tun: Wir prüfen den Betreiber, bevor wir ein Objekt aufnehmen, und wir lassen uns Sicherheiten geben — Patronatserklärungen, teils Konzernbürgschaften. Bei einem Großteil der Objekte sehen wir nach dem Verkauf vierteljährlich hin. Wie das im Einzelnen abläuft - FAQ „Wonach prüfen Sie einen Betreiber?“.

Unabhängig — und deshalb wählbar: Wir sind an keinen Anbieter gebunden und haben Verträge mit allen Entwicklern am deutschen Pflegemarkt. Welches Objekt zu Ihnen passt — und welche Absicherung dazugehört, bei einzelnen Anbietern zum Beispiel ein Treuhandkonto für die Pacht — entscheiden wir mit Ihnen, nicht der Anbieter mit uns. Und wenn kein Objekt passt, sagen wir Ihnen das.

Langsamer als eine normale Eigentumswohnung. Der Käuferkreis besteht fast ausschließlich aus Kapitalanlegern — ein Selbstnutzer kommt nicht infrage. Rechnen Sie nicht mit einem Verkauf in wenigen Wochen. Wenn Sie das Geld in drei Jahren brauchen könnten, ist das hier die falsche Anlage, und wir sagen Ihnen das lieber jetzt.

Nein. Er hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 € wirkt die Abschreibung deutlich stärker als bei 45.000 €. Wir rechnen Ihnen Ihren Fall durch, bevor Sie sich entscheiden — wie das aussieht Ratgeber „Pflegeimmobilien und Steuern".

In den ersten Jahren trägt sich ein Appartement bei passendem Steuersatz oft weitgehend selbst. Danach nicht mehr: Läuft die Sonderabschreibung aus, kehrt sich die Rechnung um und Sie zahlen zu. In unserer Zehnjahresbetrachtung sind das typischerweise sechs von zehn Jahren. Wir zeigen Ihnen beide Hälften, nicht nur die erste.

Weil wir vom Verkäufer vergütet werden, nicht von Ihnen. Das sollten Sie wissen, wenn Sie unsere Empfehlung einordnen — und es ist genau der Grund, warum wir Objekte ablehnen: Ein Abschluss, der Sie in fünf Jahren ärgert, kostet uns den Kunden und die Empfehlung.

Das steht bei jedem Objekt einzeln im Vertrag — und wir nennen es Ihnen vor dem Kauf, nicht danach. Bei aktuellen Objekten unseres Angebots sind das zum Beispiel eine Patronatserklärung des Mutterkonzerns über sechs Monatsmieten, eine hinterlegte Sicherheit im siebenstelligen Bereich in Höhe von 18 Monatsmieten und in einem Fall ein zweiter Betreiber, der über einen Ersatzmietvertrag bereitsteht.

Unsere Prüfung beginnt vor dem Betreiber, beim Standort. Bevor ein Objekt überhaupt entsteht, lassen wir eine Analyse erstellen: Einwohnerzahl, Altersstruktur, wie viele Pflegebedürftige es am Ort gibt und wie viele davon tatsächlich anfragen, Zu- und Abwanderung, und bei einer Lage am Wasser die Hochwassergefahr. Erst wenn der Standort trägt, folgen Bauvoranfrage und Genehmigung. Danach schreiben wir den Betrieb aus: Betreiber bewerben sich bei uns, und wir haben in der Regel mehrere Interessenten je Objekt. Erst dann greifen die fünf Kriterien.

Nach fünf Kriterien, und zwar bevor ein Objekt überhaupt in unser Angebot kommt:

• Bonität — Jahresabschlüsse, Eigenkapitalausstattung, Auskunfteien;
• Belegungsquote der Einrichtung und der übrigen Häuser des Betreibers;
• Pachtdeckungsgrad — ob die Einnahmen der Einrichtung die vereinbarte Pacht mit Abstand tragen;
• Sicherheiten — Konzernbürgschaft, Patronatserklärung, Mietsicherheit oder Ersatzbetreiber;
• Verlauf — wie lange der Betreiber am Markt ist, wie er durch die letzten Jahre gekommen ist, wie seine Pachtverträge bisher verlängert wurden.

Fällt eines dieser Kriterien deutlich aus dem Rahmen, nehmen wir das Objekt nicht ins Angebot. Dasselbe gilt, wenn die Rechnung für den Käufer nicht aufgeht. Ein Objekt, das sich für Sie nicht trägt, nehmen wir nicht ins Programm, unabhängig davon, wie gut der Betreiber ist.

Welcher Betreiber hinter einem Objekt steht, sagen wir Ihnen mit den Unterlagen — zusammen mit seinen Jahresabschlüssen, der Belegungsquote und den Sicherheiten aus Ihrem Vertrag. Einen Namen ohne diese Zahlen halten wir für wenig wert.

Bei neu gebauten Pflegeappartements kommen zwei Wege in Betracht, die sich kombinieren lassen: die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG mit 5 Prozent im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren, und die degressive Abschreibung nach Paragraf 7 Absatz 5a EStG mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Zusammen sind in den ersten Jahren bis zu 10 Prozent im Jahr möglich. Beide sind an Voraussetzungen geknüpft — Bauantragsdatum, Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und die Frage, ob die Einheit Wohnzwecken dient. Ob und in welcher Kombination sie in Ihrem Fall greifen, rechnen wir vorher aus und lassen es verifizieren.

Ja — nur auf einem anderen Weg. Paragraf 7b und die degressive Abschreibung sind Neubauregelungen; bei Bestandsimmobilien führt der Weg über die tatsächliche Restnutzungsdauer. Ist sie kürzer als die gesetzlich unterstellte, darf entsprechend höher abgeschrieben werden: statt linear 2 oder 3 Prozent sind bis zu 5 Prozent im Jahr erreichbar. Das Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer wird über den Projektentwickler oder über die von uns angebundenen Steuerberater beauftragt. Ob das Finanzamt ihm folgt, entscheidet das Finanzamt.

Auf Wunsch monatlich, statt erst mit der nächsten Steuererklärung. Über einen Lohnsteuerermäßigungsantrag wird der zu erwartende Verlust als Freibetrag eingetragen (Paragraf 39a EStG); Ihr Nettogehalt steigt dann sofort. Diesen Antrag erstellen wir für Sie, gemeinsam mit unserem Steuerberater und auf unsere Kosten.

Nein. Die Pachteinnahmen sind steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Weil die Abschreibung in den ersten Jahren aber höher liegt als der Überschuss, entsteht rechnerisch ein Verlust, der mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet wird — im Ergebnis zahlen Sie in dieser Zeit weniger Steuern, nicht keine.

Zehn Jahre und einen Tag nach dem Datum Ihres Kaufvertrags — dann ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerfrei. Entscheidend ist der Notartermin, nicht die Übergabe und nicht die Fertigstellung. Wir halten den Stichtag für Sie fest, damit Sie nicht versehentlich zu früh verkaufen; ein einziger Tag entscheidet hier über die Steuer auf den gesamten Wertzuwachs.

Wer die Sonderabschreibung nach § 7b nutzt, wartet mit einem steuerfreien Verkauf zusätzlich das neunte Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung (Übergabe) ab — wir rechnen beide Fristen aus. Der Grund: Die Sonderabschreibung ist an das Jahr der Übergabe und die neun Jahre danach gebunden; ein steuerfreier Verkauf innerhalb dieser Zeit würde sie rückwirkend aufheben. Beim Kauf vom Bauträger liegt die Übergabe oft ein bis zwei Jahre nach dem Kaufvertrag — dann endet diese zweite Frist später als die erste.

Wir rechnen ihn, und Ihr Steuerberater kann jederzeit gegenprüfen. Bedarfsanalyse und Steuerberechnung entstehen in unserem Haus auf Grundlage der aktuellen BMF-Schreiben. Verifiziert wird das mit dem Steuerberater in unserem Haus, mit den fest angebundenen Kanzleien und, wo die Rechtslage es verlangt, über Anfragen beim zuständigen Finanzamt — für jeden Kunden und jedes Objekt einzeln. Parallel stimmen wir die Rechnung mit den finanzierenden Banken ab. Das gilt für Objekte bis rund 10 Millionen Euro.

In der Regel ja — nur anders. Unser typischer Kunde hat ein zu versteuerndes Einkommen um 100.000 €; je höher das Einkommen, desto besser rechnet es sich. Bei etwa 80.000 € geht es im Beispiel gegen null: Miete und Steuerersparnis tragen Zins und Tilgung.

Bei 30.000 bis 35.000 € fließt weiterhin Steuer in Ihr eigenes Vermögen statt ans Finanzamt. Bei einer Vollfinanzierung zahlen Sie dann allerdings monatlich zu — ähnlich wie bei einem Sparvertrag, nur mit indexierter Pacht. Wie es in Ihrem Fall aussieht, rechnen wir Ihnen vorher aus; das ist eine Beispielbetrachtung, keine Zusage.

Drei Positionen bleiben bei Ihnen: die Verwaltervergütung für das Gemeinschaftseigentum (im Beispiel 390 € im Jahr, also 32,50 € im Monat), eine Rücklage für Dach und Fach (etwa 60 bis 140 € im Jahr) und Ihre eigene Steuerberatung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten trägt nach dem Pachtvertrag der Betreiber. Alles Übrige, von der Instandhaltung im Inneren bis zum Betrieb, trägt der Betreiber. Die genauen Beträge stehen in der Berechnung, die Sie vor dem Kauf von uns bekommen.

Die Bruttorendite ist die Jahrespacht geteilt durch den Kaufpreis; die Nettorendite ist das, was nach Ihren laufenden Kosten und Kaufnebenkosten übrig bleibt — und nur die zweite Zahl ist die, mit der Sie rechnen können. Wir weisen bei jedem Objekt beide aus.

Ja. In allen unseren Verträgen ist eine Wertsicherungsklausel mit Indexierung vereinbart, mindestens am Verbraucherpreisindex. Ihre Pacht wird also regelmäßig angepasst, wenn die Preise steigen. Wie die Klausel im einzelnen Objekt gefasst ist, sagen wir Ihnen vor dem Kauf — der Pachtvertrag liegt uns vor. In unseren Musterberechnungen setzen wir die Anpassung bewusst niedriger an, als die Verträge sie üblicherweise vorsehen.

Ja — eine Finanzierung von 100 Prozent des Kaufpreises ist der Regelfall, sofern Ihre Bonität sie trägt. Sie bringen dann nur die Erwerbsnebenkosten mit, also Grunderwerbsteuer und Notar- und Gerichtskosten, je nach Bundesland rund sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Bei einzelnen Objekten geben wir zusätzlich einen Zuschuss zu diesen Nebenkosten — je nach Aktion einen Teil davon bis hin zum vollständigen Betrag. Und je nach Objekt und Bonität ist auch eine Finanzierung von 108 Prozent möglich, bei der die Nebenkosten mitfinanziert werden.

Das bevorzugte Belegungsrecht sichert Ihnen als Eigentümer eine vorrangige Berücksichtigung, wenn Sie oder ein naher Angehöriger einen Pflegeplatz brauchen. Es gilt in allen Einrichtungen des Betreibers, mit dem Ihr Objekt einen Pachtvertrag hat, und über die gesamte Vertragslaufzeit. Über die Betreiber unserer Angebote hinweg sind das derzeit 423 Standorte. Auf einen Pflegeplatz wartet man in Deutschland im Schnitt 18 Monate — mit dem Belegungsrecht sind es oft nur wenige Tage.

Für Sie, Ihren Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner, Ihre Angehörigen in gerader Linie und Ihre Geschwister — vertraglich zugesichert, ohne Begrenzung der Anzahl und über die gesamte Laufzeit. Sie können es also für Ihre Mutter in Anspruch nehmen und später erneut für sich selbst; es verbraucht sich nicht mit der ersten Nutzung.

In Ihr eigenes Appartement nicht — es kann belegt sein, wenn Sie es brauchen. Dafür gilt Ihr bevorzugtes Belegungsrecht in allen Einrichtungen Ihres Betreibers und über die gesamte Vertragslaufzeit: Sie sind nicht auf ein Haus festgelegt, sondern haben Vorrang in einem bundesweiten Netz.

Dann sagen Sie uns das gleich im Erstgespräch — es verändert die Objektauswahl von Grund auf. Wir prüfen, welcher Betreiber an dem gewünschten Ort eine Einrichtung führt, und schlagen Ihnen ein Objekt genau dieses Betreibers vor, sofern es wirtschaftlich zu Ihnen passt.

Sieben, und Sie bekommen sie bei uns unaufgefordert:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan;
• Pachtvertrag mit dem Betreiber — Laufzeit, Indexierung, Verlängerungsoptionen;
• Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage;
• Verwaltervertrag und Verwaltervergütung;
• Nachweise zum Betreiber — Jahresabschlüsse, Konzernstruktur, Sicherheiten;
• Baubeschreibung, Energieausweis, Fertigstellungstermin;
• der Entwurf des Kaufvertrags mit ausreichend Zeit vor dem Notartermin.

In vier Schritten: kostenloses Vorgespräch, individuelle Bedarfsanalyse und Steuerberechnung, Objektauswahl mit Unterlagenprüfung und Finanzierungsabstimmung, Notartermin. Zwischen Unterlagen und Notartermin liegt gesetzlich mindestens eine Frist von zwei Wochen — wir empfehlen, sie zu nutzen.

Sie haben die Wahl — und beide Wege sind gut. Nach zehn Jahren und einem Tag ist ein Verkauf einkommensteuerfrei; der gesamte Wertzuwachs bleibt bei Ihnen. Wer die Sonderabschreibung nach § 7b nutzt, wartet mit einem steuerfreien Verkauf zusätzlich das neunte Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung (Übergabe) ab — wir rechnen beide Fristen aus.

Sie müssen aber nicht verkaufen. Ihr Pachtvertrag läuft weiter — zu diesem Zeitpunkt meist noch zehn bis fünfzehn Jahre, und nach unserer Erfahrung werden die Verträge am Ende regelmäßig um einen vergleichbaren Zeitraum verlängert. Der Betreiber zahlt die Pacht wie bisher, indexiert, und Sie haben mit dem Objekt so wenig zu tun wie in den Jahren davor.

Wirtschaftlich verändert sich in dieser Zeit etwas zu Ihren Gunsten: In den ersten Jahren trägt vor allem der Steuervorteil, danach übernehmen Tilgung und Indexierung. Ist das Darlehen abgezahlt, bleibt die Pacht als laufende Einnahme — in unserer Musterberechnung vom Mai 2026 rund 520 Euro im Monat nach Steuern.

Was für Sie das Richtige ist, hängt davon ab, ob Sie Vermögen aufbauen oder ein Einkommen für später schaffen wollen. Wir rechnen Ihnen beide Wege durch, bevor Sie entscheiden — und noch einmal, wenn es so weit ist.

In der Musterberechnung rechnen wir mit 1 % Wertentwicklung im Jahr — bewusst vorsichtig. Was tatsächlich eintritt, hängt vom Standort und vom Alter des Gebäudes ab.

Wiederverkäufe hat es gegeben; die Zahlen stammen aus privaten Verkäufen und nennen wir Ihnen im Gespräch.

Prüfen Sie vier Dinge — und prüfen Sie sie auch bei uns:

• Wie lange ist der Anbieter am Markt?
• Wir seit 2000, im Pflegeimmobilienvertrieb seit 2007. Zeigt er die Unterlagen von sich aus?
• Wir legen Jahresabschlüsse des Betreibers, Belegungsquote und die Sicherheiten aus Ihrem Vertrag vor dem Kauf vor, nicht danach. Nennt er die Nachteile ohne Nachfrage?
• Unsere stehen in diesen Fragen. Ist er an einen Bauträger gebunden?

Wir nicht — wir haben Verträge mit allen Entwicklern am deutschen Pflegemarkt.
Handelsregistereintrag, Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO und eine Kammerzugehörigkeit sind Mindestvoraussetzungen, kein Qualitätsmerkmal.

Weil ein Bauträger nur seine eigenen Objekte anbieten kann. Wir arbeiten mit allen großen Projektentwicklern des deutschen Pflegeimmobilienmarktes zusammen und sind an keinen gebunden — wir können also aus dem Gesamtmarkt das Objekt mit den besten vertraglichen Sicherheiten für Ihre Situation heraussuchen. Dazu kommt die Rechnung: Wir erstellen Bedarfsanalyse und Steuerberechnung im eigenen Haus und lassen sie über Kanzleien und, wo nötig, über das zuständige Finanzamt verifizieren.

Ja, vor der Aufnahme ins Angebot und nach den fünf Kriterien oben. Die Verträge — Pachtvertrag, Teilungserklärung, Kaufvertrag — gehen zusätzlich durch die fest angebundenen Rechtsanwaltskanzleien.

Je nach Ziel: eine klassische vermietete Eigentumswohnung, betreutes Wohnen oder Mikroappartements, ein offener Immobilienfonds, eine Immobilienanleihe. Die vermietete Wohnung bringt mehr Freiheit und mehr Aufwand, der Fonds mehr Streuung und weniger Einfluss, die Anleihe kein Eigentum. Eine Pflegeimmobilie passt, wenn Ihnen planbare Einnahmen ohne Verwaltungsaufwand, eine steuerlich wirksame Abschreibung und ein bevorzugtes Belegungsrecht wichtiger sind als kurzfristige Verfügbarkeit. Wenn das nicht zu Ihrer Situation passt, sagen wir Ihnen das im Vorgespräch.