Senioren- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Objekte in ganz Deutschland
Nachhaltig, zukunftsorientiert und unabhängig investieren.
Geld anlegen und gleichzeitig der Gesellschaft etwas Gutes tun – die Kapitalanlage im Bereich Senioren- und Pflegeimmobilien ist für immer mehr Investoren attraktiv. Die D.S.E.P. bietet Ihnen ausgewählte Objekte im gesamten Bundesgebiet. Schauen Sie direkt in unsere aktuellen Immobilienangebote.
Vorteile der Investition in Senioren- und Pflegeimmobilien
Die Investition in unsere modernen und hochwertig ausgestatteten Senioren- und Pflegeimmobilien ist aus mehreren Gründen attraktiv:
⇒ Die Nachfrage folgt der Demografie
Die Nachfrage nach Pflegeplätzen folgt nicht der Konjunktur, sondern der Demografie. Da die Menschen in Deutschland immer älter werden, steigt der Bedarf an entsprechenden Immobilien.
⇒ Stabile Einnahmen
Langfristige Pachtverträge — 20 bis 25 Jahre Grundlaufzeit, mit Optionen bis in Summe 30 Jahre. Der Betreiber zahlt die vereinbarte Pacht unabhängig von der Belegung.
⇒ Geringer Verwaltungsaufwand
Investoren müssen sich nicht um die Verwaltung oder Vermietung kümmern – dies übernimmt der Betreiber. Daher handelt es sich bei dieser Anlageform um eine passive Einkommensquelle.
⇒ Nachhaltigkeit und Ethik
Pflegeimmobilien sind eine sozial verantwortliche Kapitalanlage, die nicht nur Renditen bringt, sondern auch einen Mehrwert für die Gesellschaft schafft, da Versorgungslücken im Pflegesystem geschlossen werden.
⇒ Bevorzugtes Belegungsrecht
Das Vorbelegungsrecht für Investoren und ihre Familien ist ein weiterer Pluspunkt der Kapitalanlage im Bereich Senioren- und Pflegeimmobilien.
Ein konkretes Beispiel, über zehn Jahre (Musterberechnung vom Mai 2026)
Ein Appartement aus unserem Angebot, Musterberechnung vom Mai 2026. Gesamtaufwand 295.059 €, davon 20.586 € Eigenkapital — rund sieben Prozent, im Wesentlichen die Kaufnebenkosten.
- Jahr 1 bis 4: zwischen +607 € und +447 € im Monat. Miete und Steuererstattung liegen über Zins, Tilgung und Bewirtschaftung.
- Jahr 5 bis 10: zwischen −36 € und −174 € im Monat. Die Sonderabschreibung ist ausgelaufen, die Tilgung läuft weiter. Hier zahlen Sie zu.
- Zusammengerechnet: Über die zehn Jahre haben Sie 17.413 € entnommen. Sie haben also nicht zugezahlt.
- Nach zehn Jahren: 79.181 € Vermögensaufbau, nach Abzug von Eigenkapital und Restschuld. Ein Verkauf ist nach § 23 EStG einkommensteuerfrei.
- Zum Vergleich: Ein Sparprodukt müsste 24,11 % bringen, um dasselbe zu erreichen — einschließlich Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag.
Beispielrechnung zu einem konkreten Objekt, keine Zusage. Gerechnet mit einem Grenzsteuersatz von rund 49 % (Spitzensatz mit Kirchensteuer); bei etwa 100.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt das Ergebnis geringfügig darunter. Abschreibung: 5 % degressiv auf den Gebäudeanteil (93 %) plus vier Jahre Sonderabschreibung von je 5 %.
Unterstellt ist eine indexierte Pachtanpassung von 5 % alle fünf Jahre; der Verkaufswert nach zehn Jahren ist im Beispiel ebenso fortgeschrieben. Ohne Zuschuss gerechnet — bei einzelnen Objekten gibt es zeitweise Zuschüsse des Anbieters; sie stehen beim jeweiligen Objekt. Die steuerliche Betrachtung ist eine Annäherung und hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab; Zinsangaben sind kalkulatorisch und freibleibend.
Das größte Risiko — und was wir dagegen tun
Was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird? Dies ist das Hauptrisiko. Ihre Wohnung bleibt in jedem Fall Ihr Eigentum: Sie steht mit eigenem Grundbuchblatt auf Ihren Namen und ist von der Insolvenz des Betreibers rechtlich nicht berührt. Einen Automatismus gibt es aber nicht. Bis ein neuer Betreiber übernimmt, kann Miete ausfallen, und ein neuer Betreiber kann andere Konditionen bringen.
Deshalb steht die Prüfung am Anfang. Wir sehen uns Bonität und Trägerstruktur an, bevor wir ein Objekt überhaupt anbieten — und wir sagen ab, wenn uns etwas nicht überzeugt. Danach bleiben wir über das vierteljährliche Monitoring am Betreiber dran.
Seit 2000 ist bei den von uns vermittelten Objekten keine Pacht ausgefallen. Betreiber haben in einzelnen Fällen gewechselt — zuletzt nach der Corona-Zeit; die Häuser waren belegt, ein neuer Betreiber hat übernommen, die Pacht lief weiter. Das ist eine Aussage über unsere Vergangenheit, keine Zusage für die Zukunft.
Bestandsimmobilien und Restnutzungsdauer
Geht es um eine ältere Bestandsimmobilie, wird ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer über den Projektentwickler oder über die von uns angebundenen Steuerberater beauftragt; ob das Finanzamt ihm folgt, entscheidet das Finanzamt.
Wichtige Informationen zur Marktentwicklung von Senioren- und Pflegeimmobilien
Der Pflegebedarf wächst. Zugleich ist das Angebot an Pflegeplätzen begrenzt; vielerorts übersteigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen bereits die zur Verfügung stehenden Optionen. Dieser Trend wird sich wegen der anhaltenden Alterung der Bevölkerung weiter verstärken. Der Markt für Pflegeimmobilien gilt als konjunkturunabhängig.
