Der Steuervorteil jeden Monat: Freibetrag nach § 39a EStG (Lohnsteuerermäßigung)

Bis zu zwei Jahre auf den Steuervorteil warten? Mit dem Freibetrag kommt er jeden Monat – mit dem Gehalt.

Wer eine Pflegeimmobilie kauft, hat in den ersten Jahren durch Abschreibung und Finanzierungszinsen meist einen steuerlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust senkt die Einkommensteuer. Ohne Antrag kommt das Geld erst mit dem Steuerbescheid – oft ein bis zwei Jahre später. Mit einem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung wird der erwartete Verlust als Freibetrag in die Lohnsteuermerkmale eingetragen (§ 39a EStG). Dann behält der Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein, und der Steuervorteil kommt mit dem Gehalt an.

Jeden Monat statt erst mit dem Steuerbescheid: Der Freibetrag holt den Steuervorteil, der Ihnen zusteht, vom Jahresende in die einzelnen Monate. Das verbessert Ihre Liquidität vom ersten Monat an. Die monatliche Zuzahlung, die eine Finanzierung in manchen Jahren verlangt, wird um den Steuervorteil kleiner, und Sie gehen nicht ein Jahr lang in Vorleistung.

Der Antrag wird beim Finanzamt gestellt, auf dem amtlichen Vordruck „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung“ mit den Angaben zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Antragsteller sind Sie als Arbeitnehmer. Diesen Antrag erstellen wir für Sie, gemeinsam mit unseren Steuerberatern und auf unsere Kosten.

1. Berechnung zuerst. Für Ihr Objekt und Ihr Einkommen rechnen wir den zu erwartenden Verlust aus Vermietung und Verpachtung aus, Jahr für Jahr über zehn Jahre.
2. Antrag. Auf dieser Grundlage wird der Antrag erstellt und beim Finanzamt eingereicht. Für das laufende Jahr ist das bis zum 30. November möglich.
3. Eintragung. Das Finanzamt trägt den Freibetrag in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale ein. Der Arbeitgeber berücksichtigt ihn mit der nächsten Lohnabrechnung. Er kann für bis zu zwei Kalenderjahre gelten. Bei Objekten mit Sonderabschreibung nach § 7b kann der Freibetrag schon im Jahr des Kaufs gelten; ohne Sonderabschreibung ab dem Folgejahr nach Kauf bzw. Fertigstellung.
4. Steuererklärung. Wer einen Freibetrag eingetragen hat, gibt für das Jahr eine Einkommensteuererklärung ab – dort wird abgerechnet, was tatsächlich angefallen ist. Deshalb rechnen wir den Verlust bewusst vorsichtig.

Er lohnt sich, wenn der Verlust aus der Immobilie spürbar ist und Sie als Arbeitnehmer Lohnsteuer zahlen, vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf, solange degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nach § 7b wirken. Haben Sie überwiegend Einkünfte, für die keine Lohnsteuer einbehalten wird, oder schwankt Ihr Einkommen stark, wirkt der Verlust über Ihre Vorauszahlungen. Ob und in welcher Höhe ein Freibetrag für Sie sinnvoll ist, zeigt die Berechnung für Ihren Fall.

Ein Kunde schrieb uns: Mit der ersten Lohnabrechnung nach dem Antrag ist seine Lohnsteuer auf 6 € gesunken.

Wir begleiten Sie bis in die Einkommensteuererklärung und darüber hinaus. Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung ist dafür der erste Schritt nach dem Kauf. Wir rechnen Ihren Fall – persönlich, mit Ihrem Steuersatz. Ihr Steuerberater und unser Steuerberater können die Berechnung prüfen.

Ob und in welcher Höhe ein Freibetrag eingetragen wird, entscheidet das Finanzamt. Jetzt individuelle Berechnung anfragen: 0251 3222 9293 · info@dsep.de

Stand der Gesetzesangaben: 17.10.2026 (§ 39a, § 37 Abs. 3, § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Alle Angaben zu Abschreibung, Rendite und Vermögensaufbau hängen vom Einzelfall ab und ersetzen nicht die Prüfung durch Ihren Steuerberater oder auf Wunsch einen unserer neutralen Steuerberater.