Die Kurzantwort

Bei neu gebauten Pflege- und Seniorenimmobilien lassen sich in den ersten Jahren häufig bis zu 10 % der Gebäudekosten pro Jahr abschreiben – durch die Kombination aus degressiver Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG, 5 % vom Restwert) und der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG, 5 % zusätzlich). Dazu kommen abziehbare Finanzierungszinsen und laufende Kosten. In der Praxis führt diese Kombination dazu, dass sich das Investment in unseren Berechnungen selbst bei Vollfinanzierung des Kaufpreises trägt – in den ersten Jahren sogar mit monatlichem Überschuss. Ob das im Einzelfall so aufgeht, hängt an drei Dingen: an den objektbezogenen Voraussetzungen (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukostenobergrenze, Wohnzwecke), an einer sauberen, belegten Kaufpreisaufteilung – und an Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Genau diese drei Punkte prüfen wir bei der D.S.E.P. für jedes Objekt, bevor wir mit einem Steuervorteil überhaupt werben.

Hebel 1: Die reguläre und die degressive Abschreibung

Wer eine vermietete Immobilie kauft, schreibt den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer ab. Bei Wohngebäuden mit Fertigstellung ab 2023 sind das 3 % pro Jahr linear. Für Neubauten gibt es alternativ die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert – in den ersten Jahren also deutlich mehr als linear, mit späterem Wechselrecht zur linearen Methode.

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens das Zeitfenster: Die degressive AfA gilt für Baubeginn bzw. Anschaffung zwischen Oktober 2023 und September 2029 – und beim Kauf vom Bauträger muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Wer ein 2026 fertiggestelltes Objekt erst 2027 erwirbt, hat dieses Fenster für immer verpasst. Zweitens die Frage, ob ein Pflegeapartment überhaupt „Wohnzwecken dient" – dazu gleich mehr, denn hier trennt sich seriöse Beratung von Prospektlyrik.

Ein oft unterschätzter Stellhebel ist die Kaufpreisaufteilung: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Bei den von uns vermittelten Pflegeimmobilien liegt dieser – sauber dokumentiert und vom Steuerberater gegengezeichnet – meist bei 92 bis 95 % des Kaufpreises, weil der Grundstücksanteil bei Pflegeobjekten typischerweise klein ist und die Außenanlagen separat ausgewiesen (und ebenfalls abgeschrieben) werden. Jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil ist bares Abschreibungsvolumen.

Hebel 2: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich – nicht alternativ – zur regulären oder degressiven AfA erlaubt § 7b EStG bei neu geschaffenen Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von jährlich 5 % im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren, zusammen also bis zu 20 %. Die Voraussetzungen sind eng, und jede einzelne ist objektbezogen nachzuweisen:

• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG): Das QNG-Zertifikat ist der kritischste Nachweis – die Auditierung und die Konformitätsprüfung bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle dauern erfahrungsgemäß viele Monate. Wir haben Objekte begleitet, bei denen die Auditierung rechnerisch sogar QNG-PLUS ergab; trotzdem gehört in jeden Kaufvertrag eine Beschaffenheitsregelung für den Fall, dass das Siegel später kommt als geplant.
• Baukostenobergrenze 5.200 €/m²: Liegen die Anschaffungskosten je Quadratmeter darüber, entfällt § 7b komplett – es ist eine Fallbeil-Grenze, keine Kürzung. In der Praxis entscheiden hier die Details: die korrekt nach DIN 277 ermittelte Fläche aus dem genehmigten Bauantrag und die belegte Kaufpreisaufteilung. Wir haben Objekte durchgerechnet, bei denen wenige Euro pro Quadratmeter über Zugang oder Verlust der gesamten Sonderabschreibung entschieden haben – solche Fälle gehören vor dem Kauf gerechnet, nicht danach.
• Bemessungsgrundlage maximal 4.000 €/m²: Auch wenn die Obergrenze eingehalten ist, wird die Sonderabschreibung höchstens auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gewährt.
• Zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken: Wird dagegen verstoßen, macht das Finanzamt die Sonderabschreibung rückwirkend rückgängig.

Die Wohnzwecke-Frage: der eigentliche Knackpunkt bei Pflegeapartments

Sowohl die degressive AfA als auch § 7b setzen voraus, dass die Einheit Wohnzwecken dient. Bei Pflegeapartments war das lange umstritten – eine ältere BFH-Rechtsprechung zu nicht fest zugewiesenen Pflegezimmern wird bis heute dagegen zitiert. Die aktuelle Verwaltungspraxis sieht das differenzierter: Nach dem einschlägigen BMF-Schreiben können auch Apartments mit Gemeinschaftsküchen-Konzept Wohnzwecken dienen, und moderne Verträge nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) mit fester Zimmerzuweisung unterscheiden sich grundlegend von den Altfällen der Rechtsprechung.

Aus unserer Praxis: Für vergleichbare Pflegeapartment-Konstellationen – Heimbetreiber, WBVG-Verträge mit fester Zimmerzuweisung, Gemeinschaftsküche – liegen verbindliche Auskünfte von Finanzämtern vor, die die Wohnzwecke-Eigenschaft und damit sowohl § 7b als auch die degressive AfA bestätigen. Genau das ist der Maßstab, den wir empfehlen: Wo die Einordnung nicht eindeutig ist, gehört sie vor dem Kauf per verbindlicher Auskunft abgesichert – nicht mit einer optimistischen Prospektformulierung. Und wo sie nicht trägt (etwa bei klassischen stationären Pflegezimmern älterer Vertragsgenerationen oder bei Bestandsobjekten ohne Neubau-Eigenschaft), sagen wir das ebenso deutlich: Dort bleibt es bei der linearen AfA, und das Investment muss sich ohne Steuerbonus rechnen.

Rechenbeispiel aus der Praxis: Pflegewohnung in Salzgitter (2026)

Statt eines konstruierten Beispiels hier die Eckwerte einer aktuellen Musterberechnung aus unserer Vermittlungspraxis – Neubau-Pflegewohnung in Salzgitter-Lichtenberg, 51,89 m², KfW-gefördert:

• Kaufpreis 267.989 €, mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar/Gericht) Gesamtaufwand 288.088 €
• Vollfinanzierung des Kaufpreises: Eigenkapital nur in Höhe der Nebenkosten (rund 20.100 €); Finanzierung aus Bankdarlehen und einem KfW-Förderdarlehen über 150.000 € zu vergünstigtem Zins
• Kaufpreisaufteilung: 92 % Gebäude (246.550 €), je 4 % Grundstück und Außenanlagen – die Außenanlagen werden separat abgeschrieben
• Prüfung Baukostenobergrenze: 246.550 € ÷ 51,89 m² ≈ 4.750 €/m² – klar unter 5.200 €, § 7b ist eröffnet
• Abschreibung im ersten vollen Jahr: rund 23.700 € (degressive AfA + § 7b-Sonderabschreibung auf max. 4.000 €/m² + Außenanlagen-AfA)

Das Ergebnis, jeweils nach allen Positionen – also Zinsen, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltung und Steuerwirkung (Modellannahme: hoher Grenzsteuersatz):

• Steuererstattung im ersten vollen Jahr: über 11.000 €
• Monatlicher Überschuss im ersten vollen Jahr: rund 418 € – die Immobilie trägt sich trotz Vollfinanzierung vollständig selbst und zahlt obendrauf
• Steuerentlastung der ersten zehn Jahre zusammen: über 60.000 €
• Auch im Durchschnitt der gesamten ersten zehn Jahre bleibt die Liquidität positiv – nach Auslaufen der Sonderabschreibung (ab Jahr 5) entsteht ein überschaubarer monatlicher Eigenanteil, der zuvor bereits mehrfach verdient wurde
• Nach zehn Jahren stehen in der Modellrechnung rund 66.000 € Vermögensaufbau gegen rund 20.000 € eingesetztes Eigenkapital – ein alternatives Sparprodukt müsste dafür nach Steuern eine Verzinsung von über 18 % p.a. liefern

Wichtig zur Einordnung: Das ist eine Prognoserechnung auf Basis heutiger Gesetze und dokumentierter Annahmen (u. a. indexierte Pachtanpassung, kalkulatorische Zinssätze). Sie zeigt die Mechanik – die konkrete Rechnung für Ihre Situation stellen wir individuell auf und geben sie Ihrem Steuerberater zur Prüfung.

Ein Praxistipp zur Liquidität: Der aus Abschreibung und Zinsen entstehende Vermietungsverlust muss nicht bis zur Steuererklärung warten. Über einen Lohnsteuer-Freibetrag (§ 39a EStG) wirkt er bereits monatlich im Nettogehalt – ein Weg, den wir für Kunden regelmäßig rechnen und vorbereiten.

Was der Steuervorteil nicht kann

So klar die Zahlen sind, so klar sind die Grenzen – und wer sie verschweigt, berät schlecht:

• Steuerersparnis ist keine Rendite. Eine hohe Abschreibung heilt keinen überhöhten Kaufpreis. Die Basis jeder Entscheidung bleiben Standort, Betreiberbonität und Pachtvertrag – deshalb prüfen wir Betreiber und Verträge vor jedem Angebot, unabhängig von der Steuerfrage.
• Der Vorteil hängt am Grenzsteuersatz. Wer wenig zu versteuerndes Einkommen hat, hat wenig von der Abschreibung. Die Rechnung gehört individuell aufgestellt.
• Fristen sind hart. Das Anschaffungsfenster im Fertigstellungsjahr (degressive AfA), die zehnjährige Vermietungspflicht (§ 7b) und die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG) sind keine Fußnoten, sondern Planungsgrößen.
• Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Die konkrete Wirkung im Einzelfall gehört von Ihrem Steuerberater gerechnet – wir liefern dafür die vollständigen objektbezogenen Nachweise.

Wie die D.S.E.P. Steuervorteile absichert, statt sie nur zu versprechen

Wir vermitteln seit 25 Jahren Pflege- und Seniorenimmobilien als Kapitalanlage und haben die steuerliche Seite vieler Objekte gemeinsam mit Finanzämtern sowie Rechts- und Steuerberatungskanzleien durchgearbeitet. Konkret heißt das: Flächennachweise nach DIN 277 aus dem genehmigten Bauantrag statt Prospektangaben, belegte Kaufpreisaufteilungen mit dokumentiertem Grundstücks- und Außenanlagen-Anteil, QNG-Auditierung und Zertifizierungsstatus als Vertragsbestandteil, Break-even-Rechnungen zur Baukostenobergrenze vor dem Kauf – und wo nötig die Absicherung über eine verbindliche Auskunft der Finanzverwaltung. Wenn ein Objekt die Voraussetzungen nicht erfüllt, werben wir nicht damit. Das ist der Unterschied zwischen einem Steuervorteil auf dem Papier und einem, der der Betriebsprüfung standhält.

Häufige Fragen

Kann ich degressive AfA und § 7b kombinieren?

Ja – bei Neubauten, die beide Voraussetzungskataloge erfüllen, sind in den ersten Jahren bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr möglich (5 % degressiv plus 5 % Sonderabschreibung). Genau diese Kombination sorgt in unseren Berechnungen dafür, dass sich die Immobilie bei Vollfinanzierung selbst trägt.

Trägt sich eine Pflegeimmobilie wirklich von selbst?

In den von uns gerechneten Konstellationen – Neubau mit beiden AfA-Wegen, hoher Grenzsteuersatz, Vollfinanzierung des Kaufpreises – ja: Miete plus Steuererstattung decken Zins, Tilgung und Bewirtschaftung, im obigen Beispiel mit rund 418 € monatlichem Überschuss im ersten vollen Jahr. Das ist eine Modellrechnung, keine Garantie; sie hängt von Steuersatz, Finanzierungskonditionen und Objektdaten ab und gehört individuell aufgestellt.

Gilt das auch für Bestandsobjekte?

Nein. Beide Instrumente setzen Neubau bzw. Anschaffung im Jahr der Fertigstellung voraus. Bei Bestandsobjekten bleibt die lineare AfA (2 % bzw. 3 % je nach Baujahr) – solche Objekte müssen sich über Ertrag und Kaufpreis rechnen, nicht über die Steuer.

Was passiert, wenn das QNG-Zertifikat erst nach dem Kauf erteilt wird?

Die Zertifizierung dauert oft Monate. Deshalb gehört der QNG-Status in den Kaufvertrag – als zugesicherte Beschaffenheit mit klaren Rechtsfolgen, falls das Siegel ausbleibt. Wir stellen dafür die Auditierungs- und Einreichungsnachweise zusammen.

Lohnt eine Pflegeimmobilie allein wegen der Steuer?

Nein. Der Steuervorteil ist ein Verstärker eines guten Investments, kein Ersatz dafür. Zuerst müssen Standort, Betreiber und Pachtvertrag stimmen – dann macht die Steuer aus einer soliden Anlage eine sehr gute.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen dar und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die Beispielwerte stammen aus einer konkreten Musterberechnung (Prognose auf Annahmenbasis, Zinsangaben kalkulatorisch). Sprechen Sie uns an – wir stellen Ihnen für konkrete Objekte die vollständigen steuerlichen Nachweise zusammen und begleiten die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.